Antes de mirar pisos, antes de hablar con ningún banco, hay una pregunta que conviene responder primero: cuánto le van a prestar realmente. No lo que le gustaría pedir, ni lo que necesitaría para la vivienda que le ha gustado, sino lo que su sueldo permite sostener sin ahogar el resto de su vida.

Cuánto puede pedir de hipoteca no es una cifra que salga de una tabla fija, pero sí se calcula con una lógica bastante clara una vez se conocen las variables que entran en juego. Vamos a repasarlas con ejemplos concretos.

La regla que usan los bancos para decidir cuánto prestarle

La mayoría de entidades aplican lo que se conoce como ratio de esfuerzo: la cuota mensual de todas sus deudas, incluida la futura hipoteca, no debería superar entre el 30 % y el 35 % de sus ingresos netos. Por encima de ese umbral, el banco entiende que el riesgo de impago sube y suele reducir el importe ofrecido o directamente denegar la operación.

Esa cifra no es un capricho del banco, tiene detrás la idea de que a una familia le queda que vivir después de pagar la hipoteca: alimentación, suministros, imprevistos, algo de ahorro. Un ratio más ajustado puede aprobarse igualmente si el resto del perfil acompaña, pero es la referencia de la que parte casi cualquier estudio hipotecario.

Junto al ratio de esfuerzo, el banco mira también la estabilidad de esos ingresos: no es lo mismo un sueldo con antigüedad y contrato indefinido que uno reciente o con parte variable importante. Con el mismo ratio sobre el papel, dos solicitudes pueden recibir respuestas distintas simplemente por cómo de sólido parece ese ingreso a futuro.

Ejemplos: cuánto podría pagar de cuota según su sueldo

Con un sueldo neto de 1.500 euros al mes, aplicando ese 30-35 %, la cuota máxima recomendable rondaría entre 450 y 525 euros. Con 2.000 euros, el margen sube a entre 600 y 700 euros de cuota. Con 2.500 euros, hablamos de entre 750 y 875 euros, y con 3.000 euros netos, la cuota podría moverse entre 900 y 1.050 euros.

Estas cifras son de cuota mensual, no de capital total del préstamo, porque el importe que esa cuota permite financiar depende también del plazo y del tipo de interés que se aplique. Por eso dos personas con el mismo sueldo pueden acceder a hipotecas de importe distinto según elijan un plazo más largo o más corto, o una hipoteca fija o variable.

Como orientación, alargar el plazo unos años suele permitir financiar un capital mayor con la misma cuota mensual, mientras que acortarlo reduce el importe accesible pero también el coste total en intereses. Por eso conviene mirar siempre las dos cosas juntas, la cuota que puede asumir y el plazo que le compensa, en lugar de fijarse solo en una de ellas.

Dos titulares: por qué sumar ingresos cambia el cálculo

Cuando la hipoteca se solicita entre dos personas, el banco suma ambos ingresos netos y aplica el mismo ratio de esfuerzo sobre el total conjunto. Dos sueldos de 1.500 euros no equivalen exactamente a uno de 3.000, porque el banco valora también la estabilidad de cada nómina por separado, pero en la práctica la capacidad de financiación conjunta suele ser bastante superior a la suma de dos solicitudes individuales.

Esto tiene una consecuencia práctica que a veces se pasa por alto: si uno de los dos titulares tiene una situación laboral más débil, como un contrato temporal reciente, puede convenir esperar unos meses a que se consolide antes de presentar la solicitud conjunta, en lugar de solicitarla solo con el titular más solvente y perder capacidad de financiación.

Cómo las deudas ya existentes reducen lo que puede pedir

El ratio de esfuerzo no se calcula solo sobre la futura cuota hipotecaria, sino sobre la suma de todas las cuotas que ya paga: préstamo del coche, financiación de muebles, tarjetas con pago aplazado. Cada una de esas cuotas resta directamente del margen disponible para la hipoteca.

Por eso, alguien con un sueldo de 2.500 euros pero con 300 euros mensuales comprometidos en otros préstamos no parte de los 750-875 euros de cuota que le tocarían en teoría, sino de una cifra bastante más ajustada. Cancelar esas deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca, cuando es posible, suele ser una de las formas más rápidas de aumentar el importe que el banco está dispuesto a conceder.

El porcentaje de financiación también importa, no solo el sueldo

El sueldo determina la cuota que puede asumir, pero el importe final del préstamo depende también de qué porcentaje del valor de la vivienda está dispuesto a financiar el banco, habitualmente hasta un 80 % del valor de tasación o compraventa, el que sea menor. El resto, más los gastos de la operación, tiene que cubrirse con ahorro propio.

Esto significa que dos personas con la misma capacidad de cuota pueden acceder a viviendas de precio distinto simplemente porque una dispone de más ahorro previo. El sueldo marca el techo de la cuota, el ahorro marca el techo del precio de la vivienda que puede plantearse comprar.

Hay entidades y programas concretos que financian porcentajes superiores al 80 % en determinados perfiles, como jóvenes o funcionarios, pero son la excepción y suelen venir acompañados de condiciones adicionales. Conviene tratar ese margen extra como una posibilidad a explorar más adelante, más que como un punto de partida al hacer los cálculos iniciales.

Qué hacer si el número no le convence

Si al hacer estos cálculos el importe que le sale se queda corto para lo que busca, hay margen de maniobra antes de descartar la operación: alargar el plazo, sumar un segundo titular, cancelar deudas pequeñas o esperar unos meses a reforzar el ahorro son palancas reales, no solo teoría. Lo que no suele funcionar es presentar la solicitud sin haber hecho antes esta cuenta, porque entonces es el banco quien decide con qué margen se queda usted.

Un estudio de viabilidad hecho con sus datos reales, no con una calculadora genérica, es lo que permite saber de verdad cuánto puede pedir y qué palancas merece la pena mover antes de empezar a mirar vivienda. En Enroque hacemos ese estudio con su situación concreta, antes de que dé ningún paso en firme.

 

 

Preguntas frecuentes

¿El ratio del 30-35 % es igual en todos los bancos?

Es la referencia más habitual, pero cada entidad puede aplicar su propio umbral y matizarlo según el resto del perfil del solicitante. Conviene tratarlo como una orientación, no como una norma fija en todos los casos.

¿Cuenta la paga extra a la hora de calcular mis ingresos?

Sí, los bancos suelen prorratear las pagas extra dentro del ingreso mensual neto, así que sí forman parte del cálculo de capacidad.

¿Los ingresos variables, como comisiones, se tienen en cuenta igual?

Se tienen en cuenta, pero normalmente con más cautela: el banco suele pedir un histórico de varios meses o años y aplicar una media, no el mejor mes conseguido.

¿Qué pasa si soy autónomo, cambia el cálculo?

Sí, el banco suele mirar la declaración de la renta y los pagos trimestrales en lugar de una nómina fija, y aplica el mismo ratio de esfuerzo sobre esos ingresos declarados.

¿Puedo pedir más hipoteca si alargo mucho el plazo?

Alargar el plazo baja la cuota mensual y puede aumentar el importe que le concedan, pero también incrementa el coste total en intereses a lo largo del préstamo.

¿Los avales de los padres aumentan la cantidad que puedo pedir?

Pueden ayudar, sobre todo cuando el ahorro propio no llega para cubrir el porcentaje no financiado, aunque cada entidad valora el aval de forma distinta.

¿Debo cancelar todas mis deudas antes de pedir la hipoteca?

No necesariamente todas, pero cancelar las de cuota más alta suele liberar más margen de esfuerzo que cancelar varias pequeñas con cuotas bajas.

¿El banco cuenta el alquiler que pago ahora como una deuda más?

Normalmente no se incluye en el ratio de esfuerzo de la misma forma que un préstamo, aunque algunas entidades sí lo valoran como parte del historial de pagos del solicitante.

¿Cuánto tarda un banco en decirme cuánto puedo pedir?

Con la documentación básica en orden, una primera estimación suele obtenerse en pocos días; el estudio completo y vinculante lleva algo más de tiempo.